Урок № 4. Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Урок № 4. Содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома

Содержание общего имущества МКД - непрерывное и постоянное выполнение комплекса работ (услуг), включающих в себя план работ, перечень работ (услуг), в том числе дополнительные виды работ и услуг.

Согласно ч. 1 ст. 39 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме несет бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник, определяется его долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ). Эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Частью 1.1 ст. 161 ЖК РФ и п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила), установлено, что общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

1) соблюдение характеристик надежности и безопасности дома;

2) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

3) доступность пользования жилыми и нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, в соответствии с установленными правилами;

6) поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией;

7) соблюдение требований законодательства РФ об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

В соответствии с п. 11 Правил содержание общего имущества дома включает в себя:

1) осмотр общего имущества;

В зависимости от способа управления домом осмотр осуществляется:

- собственниками;

- лицами, привлекаемыми собственниками на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;

- должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, управляющей организацией;

- лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы при непосредственном управлении домом.

Система технического осмотра жилых зданий установлена п. 2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила N 170). Результаты осмотра оформляются актом осмотра. Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений дома приведена в приложении N 1 к Правилам N 170;

2) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению услуги электроснабжения;

3) поддержание помещений общего имущества в состоянии, обеспечивающем установленные температуру и влажность в таких помещениях;

4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

5) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации;

Согласно п.п. 8.1, 8.2 Правил обращения с отходами производства и потребления в части осветительных устройств, электрических ламп ..., утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.09.2010 N 681, сбор и размещение отработанных ртутьсодержащих ламп у собственников при управлении домом управляющей организацией обеспечивают на основании договора управления эти организации. Место для сбора и накопления отработанных ртутьсодержащих ламп определяется собственниками или по их поручению управляющей организацией в помещении, являющимся общим имуществом;

6) содержание мест накопления твердых коммунальных отходов;

7) меры пожарной безопасности;

8) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

9) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

10) проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;

11) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию общедомовых приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, а также их надлежащей эксплуатации;

12) приобретение холодной и горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в случае, если стоимость таких коммунальных ресурсов не включена в состав платы за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества.

При управлении домом управляющей организацией состав услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденный постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, периодичность их оказания и выполнения определяются и отражаются в договоре управления домом (пп. "б" п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290). В этом случае собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества путем внесения управляющей организации платы за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за:

1) услуги, работы по управлению домом,

2) содержание и текущий ремонт общего имущества в доме,

3) коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, пп. "а" п. 28 Правил).

Согласно п. 15 Правил в состав услуг и работ по содержанию и ремонту дома не включаются:

1) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

2) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

3) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.